Author Archives: Daniele Vanin

Questa casa non è un albergo. Avv. Sara Uboldi – Storari Studio Legale

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Category : Locazioni immobili , Normativa

I rapporti (i) tra locatore e conduttore e (ii) tra albergatore e cliente dovrebbero svolgersi e concludersi nello stesso modo.

Durante il rapporto contrattuale, il conduttore dovrebbe pagare il canone convenuto alle scadenze concordate nel contratto di locazione e il cliente dovrebbe saldare i servizi di cui usufruisce durante il soggiorno in hotel.

Al termine del rapporto, il conduttore dovrebbe restituire le chiavi dell’immobile locato e saldare il canone relativo all’ultima mensilità; al momento del check out, il cliente dovrebbe riconsegnare le tessere magnetiche di accesso alla stanza e saldare il prezzo del soggiorno.

Il condizionale si impone perché – com’è noto – non sempre il conduttore e il cliente adempiono tempestivamente e integralmente le proprie obbligazioni.

Il proprietario di un immobile può stipulare un contratto di locazione per concederne l’uso a terzi così come il gestore dell’albergo può stipulare un contratto per consentire a terzi di soggiornare nella struttura. In questi casi il locatore e l’albergatore hanno il diritto di ricevere dal conduttore e dal cliente il pagamento del canone e del prezzo del soggiorno alle scadenze convenute nei rispettivi contratti.

Per inciso, nel contratto d’albergo le offerte pubblicate sul sito web della struttura alberghiera costituiscono proposte irrevocabili, per cui il contratto si perfeziona allorquando il cliente, ad esempio, prenoti per e-mail un soggiorno ai prezzi indicati sul sito stesso. In difetto di previo e legittimo recesso, quindi, il cliente che non si presenti presso la struttura nel giorno di arrivo programmato è tenuto al pagamento del prezzo o al pagamento dell’eventuale somma dovuta a titolo di caparra.

Se il conduttore e il cliente fossero inadempienti, il locatore e l’albergatore avrebbero a disposizione gli stessi rimedi processuali?

Si ipotizzi, innanzitutto, che l’inadempimento riguardi al contempo il pagamento del dovuto e il rilascio del bene.

In questa situazione il locatore è onerato a notificare al conduttore l’atto d’intimazione dello sfratto e ad attendere la convalida per poi agire in via esecutiva ai fini del rilascio dell’immobile; nell’ambito di questa procedura o al termine della stessa, il locatore potrà chiedere e ottenere un decreto ingiuntivo nei confronti del conduttore avente ad oggetto le somme corrispondenti ai canoni non pagati e le spese legali.

L’albergatore, invece, avrà l’onere di munirsi di una sentenza solo ai fini della condanna del cliente al pagamento delle somme non percepite, non anche per conseguire il rilascio dei locali: l’albergatore potrà infatti pretendere la loro immediata liberazione e la restituzione delle chiavi senza che il cliente possa legittimamente opporvisi.

Ove l’inadempimento riguardi solo il pagamento del dovuto, il locatore dovrà esperire la mediazione obbligatoria ed eventualmente agire in giudizio per ottenere una sentenza di condanna, non potendo ricorrere al procedimento monitorio; l’albergatore potrà invece chiedere e ottenere un decreto ingiuntivo sulla base del documento fiscale emesso per i servizi resi al cliente.

In entrambi i casi ipotizzati, dunque, il locatore e l’albergatore potrebbero agire in via stragiudiziale e giudiziale, sia pure con azioni e tempi alquanto diversi.

Sara Uboldi
Storari Studio Legale

http://storaristudiolegale.it/2018/03/05/questa-casa-non-e-un-albergo/

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PROROGATA LA CEDOLARE SECCA AL 10% PER IL 2018

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Category : Affitto , Fisco , Locazioni immobili , Nuove normative

La Legge di Bilancio 2018 ha prorogato l’aliquota ridotta del 10% per i contratti a canone concordato per il biennio 2018-2019.

Per i contratti abitativi in cedolare secca, ma non a canone concordato, è confermata l’aliquota del 21%.

Gli immobili che possono usufruire della cedolare secca sono quelli appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (escluso A10) locate ad uso abitativo e le relative pertinenze:
• locate congiuntamente all’abitazione,
• locate con contratto separato se nel contratto di locazione della pertinenza si fa riferimento a quello dell’immobile abitativo e sia evidenziato il vincolo pertinenziale.

L’opzione della cedolare secca riguarda l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o nelle annualità successive alla prima, per il periodo di durata residua del contratto. In ogni caso il locatore ha diritto di revoca dell’opzione da effettuarsi entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente, versando l’imposta di registro.
La cedolare secca è un regime facoltativo che consente di sostituire l’irpef e le relative addizionali, l’imposta di registro e l’imposta di bollo con il pagamento di un’imposta sostitutiva. Questa facoltà riguarda le persone fisiche, titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento di un immobile che danno in locazione fuori dall’esercizio di attività di impresa, arti e professioni. Nel caso in cui il locatore opti per la cedolare secca:

Per informazioni e consulenze: Class Immobiliare 045 8104496.

Approvata la Legge di Bilancio 2018

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Category : Fisco , Normativa , Nuove normative

E’ stata approvata nel pomeriggio di oggi (16 Ottobre 2017) la Legge di Bilancio 2018.

In questo breve articolo vi elencheremo le novità o le conferme che riguardano il settore immobiliare.

Ecobonus
Gli incentivi per la riqualificazione energetica degli edifici saranno prorogati, ma con aliquote di detrazione commisurate agli obiettivi di efficientamento raggiunti. La sostituzione di finestre e l’installazione di caldaie a condensazione saranno incentivati con una detrazione del 50% e non del 65%.

Molto interessante la norma che estende l’Ecobonus anche agli interventi di rimozione dell’amianto.

Sismabonus
La detrazione fiscale per gli interventi di adeguamento e miglioramento antisismico si applicherà anche alle certificazioni statiche degli edifici non seguite da lavori.

Bonus verde
Sarà incentivata con una detrazione fiscale del 36% la cura del verde privato, tra cui rientrano terrazzi e giardini, anche condominiali, ed i lavori di recupero di giardini di interesse storico.

Riqualificazione delle periferie
Padoan ha annunciato che sarà rilanciata la riqualificazione ambientale e sociale delle periferie.

Nei prossimi articoli analizzeremo più approfonditamente gli articoli che riguardano l’immobiliare.

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Deposito prezzo al rogito. Come funziona?

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In un nostro precedente articolo (https://www.immobiliareclass.it/deposito-prezzo-al-rogito-chiarimenti/) abbiamo esaminato la nuova norma facoltativa che prevede il deposito del prezzo al notaio contestualmente alla firma dell’atto di compravendita anzichè l’immediata consegna del saldo al venditore.

Ma come funziona in pratica il deposito del prezzo al notaio?

“Nel corso di una compravendita, secondo quanto previsto dal legislatore, su istanza di una delle parti – venditore o acquirente – è possibile depositare presso il notaio l’intero prezzo, nel caso in cui non già stato versato un acconto sul prezzo (caparra) prima dell’atto definitivo, oppure il saldo. Siamo convinti che la quasi totalità di richieste di deposito prezzo avverrà su istanza dell’acquirente, poiché la norma è a tutela di quest’ultimo.

Il legislatore definisce con il rogito, il momento nel quale poter applicare la nuova norma, ma una delle due parti può richiedere il deposito del prezzo al notaio anche in sede di preliminare nel caso in cui questo venisse trascritto dal notaio.

In sede di rogito notarile, al momento della stesura dell’atto ci sono due ipotesi:

a) non sono stati dati acconti e quindi l’intero saldo viene versato al notaio;
b) contestualmente al preliminare sono già state consegnate delle somme alla parte venditrice.

In entrambi i casi, saldo della somma rimanente o totale versamento del prezzi pattuito, ci si può accordare in due modi diversi.

– assegno circolare intestato al notaio o in alternativa
– bonifico bancario sul conto corrente “dedicato” del notaio.

Ricevuta la somma, cosa ne fa il notaio?

“Il notaio trattiene questa somma su un proprio conto, cosiddetto “dedicato”. Si tratta di un conto che ha delle caratteristiche definite dalla Legge sulla Concorrenza. E’ un conto impignorabile da parte dei creditori del notaio, non cade nella comunione legale del notaio e non cade nella successione dello stesso. L’acquirente ed il venditore sono quindi protetti da eventuali problemi personali della vita del notaio, è sicuro che i soldi sono solo transitoriamente in quel c/c e sono destinati al venditore. E’ un conto corrente del notaio, ma è al di fuori del suo patrimonio. Non ci sono rischi di alcun genere.

Successivamente all firma dell’atto notarile, il notaio, utilizzando le somme che gli sono state date dall’acquirente per concludere la compravendita, procede alla registrazione e alla trascrizione dell’atto nei Pubblici Registri Immobiliari.

Avvenuta la trascrizione dell’atto, avendo la certezza che l’atto notarile ha prodotto i suoi effetti anche nei confronti dei terzi (ossia che l’acquisto è sicuro al 100% e che l’acquirente non ha più alcun rischio in relazione alle vicende personali del venditore), il notaio certifica che l’iter dell’acquisto si è perfezionato e procede a trasferire le somme sul conto corrente del venditore.

Quanto tempo serve per la trascrizione dell’atto nei Registri Immobiliari?

“La normativa non dà un termine preciso e dettagliato. In genere, il notaio ha l’obbligo di trascrivere l’atto entro 20 giorni dalla sua sottoscrizione, ma solitamente procede entro 24-48 ore.

Non ci sono rischi per il venditore?

“Bisogna far superare al venditore l’approccio psicologico di andare dal notaio, vendere, consegnare le chiavi della casa e uscire senza il saldo. Il venditore non corre rischi. Le sole motivazioni per le quali il venditore potrebbe non incassare i denari sono connesse ai suoi creditori, alle sue eventuali posizioni di debito che pregiudicano questo iter o alla necessità di spendere velocemente i soldi che incassa da quella vendita”.

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Riforma del terzo settore – D. Lgs. 117/2017. Agevolazioni acquisto immobili

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Category : Detrazioni , Fisco , Normativa , Nuove normative , Vendita immobili

Con la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale del Decreto Legislativo 117/2017 del 03 Luglio 2017, è entrata in vigore (dal 03/08/2017) la riforma del terzo settore che raduna le disposizioni fiscali per gli enti non lucrativi e riscrive le regole per le Onlus, le organizzazioni di volontariato e le associazioni di promozione sociale.

Il Decreto comprende una serie di rilevanti novità che nei prossimi anni interesseranno oltre 300mila enti non profit. Nell’immediato, ci sono sul piatto 190 milioni per finanziare le agevolazioni fiscali, le attività di interesse generale degli enti, il nuovo Registro unico del terzo settore e 200 milioni destinati ai crediti agevolati per le imprese sociali.

Per quanto riguarda il campo degli immobili, la novità più rilevante è contenuta nell’art. 82 (comma 4) del Decreto 117 che dice: “Le imposte di registro, ipotecaria e catastale si applicano in misura fissa per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprieta’ di beni immobili e per gli atti traslativi o costituitivi di diritti reali immobiliari di godimento a favore di tutti gli enti del Terzo settore di cui al comma 1, incluse le imprese sociali, a condizione che i beni siano direttamente utilizzati, entro cinque anni dal trasferimento, in diretta attuazione degli scopi istituzionali o dell’oggetto sociale e che l’ente renda, contestualmente alla stipula dell’atto, apposita dichiarazione in tal senso. In caso di dichiarazione mendace o di mancata effettiva utilizzazione del bene in diretta attuazione degli scopi istituzionali o dell’oggetto sociale, è dovuta l’imposta nella misura ordinaria, nonche’ la sanzione amministrativa pari al 30 per cento dell’imposta dovuta oltre agli interessi di mora decorrenti dalla data in cui l’imposta avrebbe dovuto essere versata.”

La novità consiste in un’agevolazione fiscale per le Associazioni del terzo settore che acquisteranno un immobile da adibire a sede o da utilizzare per gli scopi sociali dell’Ente stesso.

L’attuale imposizione:
– 9% (imposta di registro) da calcolare sulla rendita catastale rivalutata;
– € 100 (imposta ipotecaria 50 € + imposta catastale 50 €);
verrà sostituita da un’unica imposta fissa che verrà quantificata nelle prossime settimane con la pubblicazione delle Disposizioni di Attuazione del Decreto.
Si presume che l’imposta fissa potrà essere forfettaria ed al di sotto dei 1.000 €.

Se così fosse, il risparmio per l’acquisto di un immobile con una rendita imponibile di circa 200.000 € potrebbe essere di oltre 15.000 €.

Come già detto, gli Enti beneficiari di tale riforma saranno alcune centinaia di migliaia e questo Decreto potrebbe dare un forte impulso alle compravendite immobiliari di uffici e negozi che negli ultimi 10 anni hanno subito un grosso rallentamento.

Per informazioni e consulenze: 045 8104496.

Fonti:
DECRETO LEGISLATIVO 3 luglio 2017, n. 117
Codice del Terzo settore, a norma dell’articolo 1, comma 2, lettera b), della legge 6 giugno 2016, n. 106. (17G00128) (GU Serie Generale n.179 del 02-08-2017 – Suppl. Ordinario n. 43)
note: Entrata in vigore del provvedimento: 03/08/2017

“Deposito prezzo” al rogito: alcuni chiarimenti.

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Come saprete con la legge 27 dicembre 2013 n. 147 sul deposito prezzo il legislatore se ne uscì con una norma che avrebbe duramente colpito il mercato immobiliare. Tutte le somme che qualsiasi acquirente avesse dovuto dare al venditore per l’acquisto di un immobile non avrebbero potuto essere consegnate al venditore, ma avrebbero dovuto obbligatoriamente essere versate, tramite il Notaio incaricato, in un conto corrente speciale, produttivo di interessi con i quali avrebbero finanziato i crediti a tasso agevolato per le piccole/medie imprese.

Con la “Legge annuale per il mercato e la concorrenza 2017” (comma 142) il Legislatore, ha disposto formalmente l’entrata in vigore della disciplina del “deposito prezzo” di cui alla legge del 2013, ma modificandola con una caratteristica importante: la disciplina non è più obbligatoria ma solo facoltativa.

In estrema sintesi: nel caso in cui una delle parti lo richiedesse, il notaio sarà tenuto a prelevare l’intero prezzo (ovviamente il prezzo residuo che al momento dell’atto non è ancora stato pagato) e a versarlo su un conto dedicato speciale a disposizione dello Stato, in modo che lo Stato possa lucrarne gli interessi, e svincolandolo successivamente secondo le istruzioni dategli dalla parte.

Nei prossimi articoli approfondiremo maggiormente i costi e le formalità da sostenere per le parti.

Bonus mobili 2017

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Category : Detrazioni , Fisco

Per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+ (A per i forni), destinati ad arredare un immobile oggetto di ristrutturazione, è possibile usufruire di una detrazione Irpef del 50%.

Per avere l’agevolazione è indispensabile realizzare una ristrutturazione edilizia (e usufruire della relativa detrazione), sia su singole unità immobiliari residenziali sia su parti comuni di edifici, sempre residenziali.

Per ottenere il bonus è necessario che la data dell’inizio dei lavori di ristrutturazione preceda quella in cui si acquistano i beni. Non è fondamentale, invece, che le spese di ristrutturazione siano sostenute prima di quelle per l’arredo dell’immobile.

La data di avvio dei lavori può essere dimostrata, per esempio, da eventuali abilitazioni amministrative o dalla comunicazione preventiva all’Asl, se è obbligatoria. Per gli interventi che non necessitano di comunicazioni o titoli abilitativi, è sufficiente una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà.

Per la detrazione sono necessari i seguenti interventi edilizi:

– manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia su singoli appartamenti. I lavori di manutenzione ordinaria su singoli appartamenti (per esempio, tinteggiatura di pareti e soffitti, sostituzione di pavimenti, sostituzione di infissi esterni, rifacimento di intonaci interni) non danno diritto al bonus;
– ricostruzione o ripristino di un immobile danneggiato da eventi calamitosi, se è stato dichiarato lo stato di emergenza;
– restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia, riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie che entro 18 mesi dal termine dei lavori vendono o assegnano l’immobile;
– manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia su parti comuni di edifici residenziali.

Tassa “Airbnb”: prorogata ad ottobre.

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Category : Fisco , Locazioni immobili

Tassa Airbnb, gli adempimenti slittano ad ottobre. Il decreto è arrivato mentre la stagione turistica era già iniziata e sarebbe stato fattibile, ma molto complicato trasformare gli agenti immobiliari in sostituti d’imposta. Una norma così importante richiede del tempo per venire assorbita e per essere spiegata ai locatori di immobili ad uso turistico che ovviamente incaricano la propria agenzia prima dell’inizio della stagione.

Gli intermediari immobiliari avranno bisogno di più tempo per adeguarsi alle nuove disposizioni, viste le difficoltà tecniche con cui si dovranno confrontare. Il Governo ha sbagliato i tempi, varando il decreto legge pure a stagione turistica estiva avviata ed ha dimostrato di non rendersi conto di cosa stesse chiedendo agli intermediari, agenti immobiliari o multinazionali che siano: per poi scoprire, suo malgrado, che nessuno era in grado di fare da sostituto d`imposta, non avendolo mai fatto. Il tutto è un chiaro esempio di quanto i nostri governanti siano scollegati dal Paese.

Lasciamo ad un prossimo articolo alcune considerazioni in merito alla leggerezza con la quale il Governo ha responsabilizzato in pochi mesi gli agenti immobiliari nel tentativo di “fare cassa”!

Agenzia delle Entrate: rimuovere un’ipoteca da un immobile.

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Category : Fisco , Mercato immobiliare

La normativa stabilisce che Equitalia non può procedere al pignoramento di una casa se questa è la prima abitazione del debitore ed il debito non supera i 20.000,00 euro. Ma la neo nata Agenzia delle Entrate Riscossione può comunque procedere all’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile del debitore, che a sua volta ha a disposizione vari strumenti per richiedere la cancellazione dell’ipoteca.

Prima di poter procedere all’iscrizione dell’ipoteca, l’agenzia di riscossione deve comunicare al debitore il cosiddetto “preavviso di ipoteca” e inviarlo a pagare le somme entro trenta giorni.
In mancanza del pagamento, si procede all’iscrizione dell’ipoteca.

Ma anche in questo caso, il contribuente non è privo di mezzi per opporsi all’ipoteca e chiederne la cancellazione. Il contribuente innanzitutto in caso di difficoltà finanziarie puo’ presentare all’Agenzia un’istanza di rateazione delle somme dovute al fine di evitare l’ipoteca (rateazione ordinaria di 72 rate o straordinaria di 120 rate).
Ma anche in caso di mancato accoglimento dell’istanza e dell’iscrizione dell’ipoteca, ci sono vari strumenti per impugnare l’iscrizione.

– Difetto di motivazione
– Assenza dell’indicazione del responsabile del procedimento
– Omessa o irrituale notifica della cartella di pagamento/accertamento-
– Mancato rispetto dei limiti previsti dalla legge
– Prescrizione o decadenza del diritto di credito del fisco
– Un provvedimento di sgravio emesso dall’ente creditore
– Una sospensione concessa dal giudice oppure una sentenza che abbia annullato in tutto o in parte la pretesa dell’ente creditore
– Un pagamento effettuato in data anteriore alla formazione del ruolo stesso, in favore dell’ente creditore

Nei prossimi articoli andremo ad analizzare ogni soluzione possibile.

Tassa “Airbnb”: caos totale!!

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Si può parlare di follie burocratiche dell’ Agenzia delle Entrate sulla “Tassa Airbnb”? Emanare e rendere operativa una norma di questa portata, in solo tre giorni, è il segno di una politica che ha perso ogni contatto reale con i cittadini  e le imprese. Dopo la falsa partenza di giugno, gli intermediari immobiliari, compresi i portali online, grazie al provvedimento pubblicato solo questa settimana dall’Agenzia delle entrate, e la Risoluzione n.88 dell’Agenzia delle Entrate che regola il versamento della ritenuta del 21% da applicare ai contratti di locazione brevi, già dal prossimo 17 luglio  saranno chiamati alla cassa, prima ancora che sia stato emanato un provvedimento attuativo richiesto obbligatoriamente dalla legge di conversione del DL 50/2017, che illustri come procedere per gli operatori alla trasmissione dei dati per via telematica.

L’Agenzia delle Entrate ha diffuso  lo scorso 12 luglio,  una circolare che volendo regolare le modalità di comunicazione dei dati per la nuova cedolare secca del 21% sui corrispettivi lordi riscossi dagli intermediari per le locazioni brevi ( contratti d’affitto non superiori a 30 giorni), ha ingenerato, ancora una volta,  una grande confusione tra gli operatori che non sanno ad oggi come comportarsi. Viene  di fatti rimandato l’obbligo per i mediatori immobiliari di applicazione della norma, al momento della pubblicazione sul sito dell’ Agenzia delle Entrate degli strumenti informatici che permettano la trasmissione dei dati. E’ singolare il fatto che il provvedimento, che per sua natura ha carattere attuativo, rimandi invece ad una successiva comunicazione della stessa Agenzia delle Entrate, l’effettiva entrata in vigore del provvedimento.

La disposizione, secondo quanto previsto,  obbliga tutti gli operatori – agenti e gestori di portali telematici come “Airbnb” o Casevacanze.it – che “mettono in contatto persone in ricerca di un immobile” ad applicare ai locatori una ritenuta sul canone incassato del 21% e li vincola anche all’invio annuale di una comunicazione stile “censimento” con nome, cognome e codice fiscale del proprietario, ma con anche la durata del contratto, l’importo del corrispettivo lordo e l’indirizzo dell’immobile affittato.

Siamo di fronte alle ennesime incongruenze normative e alla dubbia costituzionalità del provvedimento. Si tratta di una vera e propria forzatura applicata a tutti gli intermediari che fanno locazioni brevi e  che diventeranno dalla prossima settimana la longa manus dell’Agenzia delle Entrate, con costi spesso proibitivi per le imprese e le agenzie immobiliari, già oggi  gravate da pesantissimi obblighi burocratici per legge. Per provare a rincorrere le eventuali evasioni degli intermediari esteri, ci si è inventati la Tassa Airbnb, che non colpisce affatto le multinazionali del web, che continueranno a non pagare le tasse in Italia e si è solo creato l’ennesimo aggravio per gli agenti immobiliari e gli intermediari nazionali ai danni dell’intero settore. Per gli intermediari che non incasseranno assegni, ma faranno in modo che l’inquilino versi direttamente un bonifico al proprietario non c’è alcun obbligo di ritenuta. Ed è ancora più singolare che lo Stato, modificando le norme, invochi la retroattività per le ritenute non effettuate e che a rispondere siano gli agenti immobiliari che dovrebbero fare anche recupero crediti per conto dello Stato.

 

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